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[提要]近日，互聯網巨頭阿里巴巴在房地產領域搞了一件大事情。阿里旗下支付寶正式上線房?屋租賃平臺，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。說白了，信用租房，就是用戶可以憑借自己的信用，減免押金，按月交租。　　近日，互聯網巨頭阿里巴巴在房地產領域搞了一件大事情。阿里旗下支付寶正式上線房?屋租賃平臺，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。說白了，信用租房，就是用戶可以憑借自己的信用，減免押金，按月交租。　　在租賃市場方興未艾、群雄爭霸拼得如火如荼之際，萬萬沒想到，馬云殺了進來！從政策推動到市場需求，從知名房企到創業公司，去年開始，租賃市場加速興起，引得眾多企業紛紛以不同形式涉足長租公寓領域。如今互聯網巨頭的高調加入，不僅讓長租公寓市場的競爭趨于白熱化，更讓人看到廣闊的市場空間。　　政策推動房企積極布局　　互聯網巨頭的高調加入，亦是房屋租賃市場前景廣闊、分羹者眾的一個佐證。在進入樓市發展的下半場后，房企的傳統開發模式在高地價面前越來越難以為繼。仲量聯行華東區投資部負責人邵律表示：“搶占長租公寓市場，打造自身長租公寓品牌，一方面可以為未來進行品牌輸出打好基礎，另一方面能夠為房企帶來穩定的租金收入，而這筆可觀的現金流較易實現資產證券化，便于企業資本運作。”　　此外，由于目前上海等地要求所有招拍掛的出讓土地必須有15%以上面積由開發商自持，越來越多的開發商擁有大量自持物業。而長租公寓品牌的培養，成為這部分自持物業很重要的去化出路。　　基于此，長租公寓成為不少房企2017年重點發展的創新業務，并紛紛提出動輒數萬間的擴張目標。目前房企投身長租公寓的方式主要分為兩類：　　一類是房企主導，作為長租公寓的運營方，且一般會有一個統一的品牌，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓等。這種模式是出于戰略性布局考慮，拓展新業務領域，打造自有長租公寓品牌，獲取新的盈利點，并且通過與地產主業和物業管理業務的協同（如客戶資源共享等），可實現相互促進發展。　　另一類是托管合作，指房企與專業公寓運營商合作，房企負責組織房源供應，由第三方公寓運營商進行公寓的運營。這種模式的目的是促進新房項目的銷售去化，以及盤活二手房源，提升利用效率，完善社區增值服務。　　幾大行業痛點亟待解決　　然而，“錢”景美好難掩眼前的困境。邵律認為，目前長租公寓市場面臨幾大痛點亟待解決：　　首先，適合改造的物業難尋。“從房源獲取上來看，房企涉足長租公寓有一個共同的特點，即以自持物業試水。但即便是實力開發商自持物業也數量有限，不足以滿足動輒一年幾萬間的擴張速度，必須依靠租賃、改造來滿足房源需求。”邵律指出。　　然而，如何在目標城市以最低的成本、最短的時間覓得最合適的物業，是很多長租公寓品牌面臨的難題。邵律認為“這些物業不僅需要滿足地理位置、交通配套等硬件條件，更要面臨性質變更、單元分割、消防安全等多方面的審批。要挖掘大量滿足條件的物業并非易事。”　　對于企業來說，更嚴峻的困難則是資金沉淀巨大，且收益率低。“這與房企目前流行的輕資產模式背離，且對運營管理能力提出極高要求。”邵律表示。有數據表明，很多長租公寓的運營公司目前利潤幾乎為零，其中拿地成本和運營成本是最大的兩塊成本，分別占到55%和22%左右。“比如目前在長租領域發展較快的幾家大型房企至今都談不上賺錢，很多創業型公司覆蓋掉租成本后一直在賠錢。這一現狀又決定了只有實現了規模化和精細化運營后，這個業務才有可能盈利。”邵律強調。　　盤活資產資本鋪路　　要解決沉淀自己盤活的問題，就要依靠資產證券化政策和市場的進一步完善。目前長租公寓品牌公司做的比較多的證券化模式，是租約證券化。如魔方公寓把全國3500多家公寓租金和物業費打包，以租約證券化的方式在2016年獲得了首單ABS（資產擔保證券），總募資額達到3.5億元；今年8月鏈家自如發行了房屋租金分期類ABS產品，首期發行規模5億元。　　除了證券化，長租品牌公寓目前仍依賴外部融資做大盤子、形成規模，例如近期基匯資本領銜4億資金完成對灣流國際的A輪融資等。邵律認為，國際資本入股長租公寓品牌，一方面在資金上扶持其做大做強，另一方面也帶來國際化觀念，與日本、美國等長租公寓市場成熟的國家進一步接軌。　　來源：和訊網編輯：huangcy

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